设为首页收藏本站--- 驰名中外的国际土木工程技术交流平台!

东南西北人

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

总共8810条微博

动态微博

本站帖子精华之精华汇总 Best of the Best英语口语、听力、翻译、考试学习经验交流与探讨1000多土木工程类行业软件、计算表格和计算工具免费下载东南西北人网站QQ精英群 QQ189615688
中国土木工程师手册(上中下)东南西北人英文资料走马观花500多专业手册、工程手册100多个专业词典大汇总
如何获取积分和金币?精彩施工和土木工程技术视频东南西北人英汉对照资料汇总各版块精彩讨论贴汇总!
查看: 932|回复: 5

08年土地估价案例与报告计算题

[复制链接]
鲜花(5) 鸡蛋(0)
wistreer 发表于 2008-9-25 09:37:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地,土地总面积为3000平方米,交纳的土地出让金为30元/平方米,该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整
2001年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩,“五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
简单计算题
  简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况,每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用,有一定深度,但不强调综合分析。
    解答该类试题除需掌握答题技巧外,还要注意以下问题:
    (1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多,应试者需从中选取合理的数据用于计算,如收益还原法中,无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本,除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断,清楚什么情况下可以采用实际值,什么情况下不能采用。
    (2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。
    (3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时,需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。
    (一)审题
    (1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价,即要求计算出两种形式的土地价格。
    (2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类:一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期,估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础,也是选择方法的主要依据,审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致,如土地使用年期等。
    (3)考虑资料取舍,找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查,看缺少什么条件,是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率,但若仔细审查便不难发现,土地增值收益可依据土地出让金确定。
    (二)解题思路与方法选择
    1.方法选择
    本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数,可采用成本逼近法评估。   
2.解题思路
    由于题目所给条件比较间接,解题思路亦应与常规做法略有不同,主要体现在年期修正上,首先需明确待估宗地的剩余使用年期,因土地取得时间与估价时点相差一年,至估价时点止,土地剩余使用年期应为49年。
    基本思路:先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正,均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。
    (三)公式与计算步骤
    1.适用于该宗地的计算公式
    土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数:
    2.计算步骤
    (1)选择计算方法
    根据题意,本题适用于成本逼近法
    (2)土地取得费及税费
    10×10000÷666.67=150(元/平方米)
    (3)土地开发费
    8×10000÷666.67=120(元/平方米)
    (4)利息(按单利计算)
    150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)
    (5)利润
    (150+120)×10%=27(元/平方米)
    (6)土地成本价格
    150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)
    (7)49年期的土地成本价格
    308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)
    (8)49年期的土地出让金
    30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)
    (9)计算单位地价
    290.79+29.90=320.69(元/平方米)
    (10)计算总地价
    总地价=320.69×3000=96.21(万元)
(四)难点与常见错误分析
    1.试题难点
    对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及,与以往不同的是,本题更偏重对应试者估价能力的考察,且在以下两方面增加了难度:
    (1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率,土地增值收益以土地出让金形式出现,要求应试者能够做出判断.
    (2)土地取得时间与估价时点不一致,需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年,至估价时点止,土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时,要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异,采用不同的修正公式。
    2.常见错误分析
    (1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述,或前面缺少解题方法说明等。
    (2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一,中间过程既可使用“元/平方米”,也可使用“万元/亩”,但最终单位地价要换算成“元/平方米”。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点,历次考试多有涉及,‘‘亩” 与“平方米”之间的换算,可采用“1亩=666.67平方米”或“1亩=1/0.0015平方米”。
    (3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费,但计息期不同,土地取得费的计息期为整个开发期即1年,土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入),其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异,计息期均按一年或半年计算。(难点,思路理清楚)
    本题土地开发周期未超过1年,在按年计息的前提下,可按单利计算利息,若开发周期在一年以上,则需按复利计算。
    (4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和,利息一般不作为计算利润的基数。
    (5)未做年期修正或修正错误。如:未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同,均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。

[ 本帖最后由 wistreer 于 2008-9-26 00:22 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
yxyyxy 发表于 2010-10-21 10:21:46 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
yxyyxy 发表于 2010-10-21 11:30:07 | 显示全部楼层
鲜花(1) 鸡蛋(0)
xyzxyzxyz 发表于 2014-1-11 08:28:41 | 显示全部楼层
(*^__^*) 嘻嘻……   
鲜花(9) 鸡蛋(1)
fox3021 发表于 2018-10-21 17:20:37 | 显示全部楼层
一楼的位置好啊..  
鲜花(7) 鸡蛋(0)
zlz1999 发表于 2018-10-28 08:55:47 | 显示全部楼层
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

QQ|关于我们|QQ即时充值|站点统计|手机版|小黑屋|百宝箱|留言|咨询|微信订阅|QQ189615688|东南西北人

GMT+8, 2018-11-13 07:15 , Processed in 0.155520 second(s), 40 queries .

Powered by Discuz! X3.2

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表