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别墅是怎么造出来的?

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吉米 发表于 2018-6-20 18:45:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
澳洲自然风光旖旎,环境优美,澳洲的别墅更是天人合一,美不胜收!来澳以后,大约百分之80的朋友都会或者说肯定想买别墅,只要经济条件允许,不管多少套房产里面肯定有一处是别墅。那么究竟澳洲的别墅是怎么造出来的?有什么标准和使用什么材料呢?
揭秘-别墅是怎么造出来的

首先要声明的一点是,在澳洲,拥有一桩大别墅,可不是件简单的事情,你有一下几个选择:
01
买空地

买空地,自己做三通一平(通水电煤,价格为15-20万,看地区,面积),申请政府批文(1-2万),自己联系设计师,建筑商。我总结过,建一个房子,要注意的事情约有80件,打交道的人约有50个,如果都能知道个大概,就可以建房子了。


买旧房子
02

买旧房子,装修,大改动还是需要政府批文,联系装修公司。

就以目前市场情况来说,装修房子比推到重建还要贵。

03
新造好的别墅

且不说,现在澳洲地产的火热程度,基本每个别墅都有30-50人一起围观,拍卖,拍卖成功,立刻交10%定金,无冷静期。

毁约的话,10%立马归房东。政府批文是件巨头疼的事情,就悉尼来说,一共有800多个区,大多数区政府对土地的密度,限高都不一样。

更可怕的是,政府批文,短则半年,长则几年,尤其是如果你家门口有棵受保护的树啊,你邻居们都极力反对啊。等等人家卖旧房重造不就是等着你这个接盘侠吗?


更好的选择
04

于是,我们有了一个更好的选择, HOUSE AND LAND PACAKGE !

(更多HOUSE AND LAND PACAKGE详情请点击【栢腾科普】house and land package,写给想买别墅的你


看到这里,大家要问了,造房子那么麻烦啊,澳洲房子怎么造出来的?为撒质量那么好,百年不倒?

举个例子

假设,我们现在要在一块450平米的地上建套两层的普通 house。Planning Permit 已经拿到,Working Drawing 已经做好,各种准备材料已经齐全,DA(政府批文)也批了.

房子标准如下:Concrete Slab, 下层Brick Veneer结构,上层Render, concrete tiles, 前面房子单车库带一个车位,后面房子双车库,Ducted Heating 和 Add-on Cooling 中央空调。工期6到7个月。


好的,那我们开始了

1
关键词:基础 SLAB

Site Cut 平地

坑洼的地自然没法建房子,先要平整一番,找Excavator, 给一份施工图,图上有Floor Level, 根据floor level 再往下挖个150。当然,有些地很坡度很大,有些地方需要Fill。
Ok, 在一番Cut and Fill 之后,地平了,没用的Top Soil被清走了。


  Set-out   

Set-out 的目的上确定房子准确的位置,墙从哪儿开始,从哪里结束,专业的Land Surveyor来做这个,他们会在两面的fence上定一系列钉子,之后建房子的人在两个钉子拉一条线,用来确定墙从哪里开始,哪里结束。

  Drainage & Sewerage
  Underground Work

地下污水管道和雨水管道要进去,Drainer会根据图纸,把厕所,浴室,洗手盆,厨房洗碗盆,洗碗机,洗衣机等处的污水口留好。

  Concrete Slab

Excavator这时候要回来Dig the Trench for Footing & Slab, 挖掘要根据前面Set-out的标记进行,Footing 一般是宽300~450,深450~600,偶尔会需要打桩,总之一切根据结构图走。挖好了,先在Concrete Slab下面垫一层沙床Sand Bed, 然后放一层Waterproofing Membrane, 黑色的一层防潮塑料膜,然后铺钢筋, 然后,浇筑混凝土。

Ok, Slab 结束,
工程的基础阶段结束,
一般建筑公司在这时候会发出一张15%的Invoice

640.jpg

2
关键词:结构 Framing

Framing Wall  

木工第一件事就是在concrete slab上画墙线,然后就看出各个底层房间的位置了,假定slab没有错误,下水管道都再位置上,起墙就可以起了,跟着施工图做,有窗,有门,有开口的地方留着,具体跟着施工图走,还要看看strutural drawings哪里有steal beam,哪里有steel colume,该加木头的加木头,该留空得留空,一般底层2.4米层高。

Structural Steel  

一般超过4.5米的跨度,Timber就不够了,要用Steel。用Steal的地方有这么几个:
- 双车库超过5米宽,需要Steel Beam
- 大的Steal Beam, 需要Steel Volume
- Garage Door上面的Lintel 是Steel 的
- 外墙是砖结构,遇到门窗需要Steel过梁

Brick Work  

Brick Layer也算是一个大Trade了,Slab完成之后,先过来把Garage做了,原因前面说过了。然后他们要等Carpenter把窗都装好,才继续进行外墙。

Posi & Truss  

Steel 结束,就放Posi, 一种外结构硬木,内铁支撑的框架,高度300,宽度正常hard wood 90, 长度不定。这个结构直接放在第一层墙或者Steel Beam 上,中空可以走电线和管道。之上放一层Floor board, Floor Board 之上放第二层墙架,然后放顶架Truss。


Building Surveyor 对Framing要进行验收。

OK, Framing 结束,
另一张Invoice要从建筑公司过来。


3
关键词:Lock-up 上门

Scaffolding

脚手架,一般常用3种,
- Walk way,特点是便宜,能用这个就用这个
- Quick Stage,有些直墙必须用,从一层上去的,贵
- Pitch Platform 在一层roof 上,和walk way结合使用。

Fascial & Gutter, Downpipes

Colourbond铁皮,Downpipe间距不超过12米,Gutter要有一定slope

Roof Tiles

上瓦之前,要放脚手架,和安全护栏,木工把tiles batten都订好,tiles installer 通过tile rail把瓦送到楼顶。

Upper Floor Render & Eaves

Eaves 用Cement Sheet, 然后直接刷漆,脚手架下了之后,刷漆就难了

Entrance Door

通往外面的的门,除了车库门,上个临时的锁,这就算Lock up了。


OK, Lock Up 结束,
又有一张Invoice要付了。


4
关键词:Fixing 整修

Rough in

Plumber 水,煤气,污水管先做,然后电工布线,空调布线,intercom, 网线,etc, 总之墙内的所有东西入墙,空调,电视天线,进屋顶。

Plaster

定石膏板。

Staircase

因为2层上石膏板的原因,Staircase一般房子石膏板之后。专业人做,楼梯下面一般作为储物间。

Fixing Carpentry

石膏板结束,Fixing木工开始做Archive and Skirting, 装室内的门。中间有些事情是分先后的,没有经验的fixing carpenter,经常要返工。

Painter

石膏板结束后,电工,空调工,回来在石膏板上挖洞,然后,Paiter可以油漆了,油漆前两遍是Spray,最后一遍是用roller, 一遍天花板直接三遍,墙体只做两遍,最后一遍需要plaster回来patch up之后再做。

Tiler

Tiler石膏板后,做waterproofing, 2遍,carpenter应该已经把shower tray和bathtub放进去了。Vanity固定好,再铺瓷砖,一是省砖,二是vanity比较稳。但也有先铺砖,再进Vanity,直接粘上去,没那么结实,但防水比第一种好。

Kitchen

Kitchen石膏板上了就可以进了。

Vanity and Tabwares

这个要Preorder, 运到工地,Vanity一切装好,Tabwares是Plumber来装


厨房(不含benchtop),瓷砖结束,
Fixing 就算结束,一张invoice飞来


5
关键词:Finish 完工

Floor Board & Carpet

地板分几种,laminate, Bamboo, Hardwood Timber, Engineering 等
地毯主要是颜色和厚度。

Wardrobe

衣橱是细木工的活

Fit-off

灯,开关,等都安装吧。

Appliances

家电安装

Meter Boxes

电表,水表,煤气表,各种地下,地上都在Driveway之前搞定

Driveway & Crossover

车道搞定,CrossOver通常需要Road Open Permit,还需要Council Inspection.

Landscaping inc Fence

花园,Fence
END


看完之后明白为啥澳洲搬砖工人工资很高了吧,澳洲有严格的建房监管体系和条列。这就是为什么澳洲的房子百年不倒。

想要了解更多详情或者您看了本文后有哪些疑问,欢迎咨询栢腾小助手!


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zspkd 发表于 2018-6-21 10:31:12 | 显示全部楼层
有的咋看不到图片呢?还是楼主很爽,澳洲的大别墅,很结实!

澳洲基本没听说过有地震吧?
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zlz1999 发表于 2018-7-1 17:32:32 | 显示全部楼层
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