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楼市是否到了出手时间点?

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东南西北人 发表于 2015-4-6 10:53:45 | 显示全部楼层 |阅读模式
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3月底,央行、财政部、住建部、国税总局等部位接连出台楼市刺激政策,楼市是否已经出现了拐点?日前,记者走访了北京通州、房山等数个售楼处,对市内多个二手房中介进行了业务了解,只希望回答众多购房人最关心的问题,现在是不是到了买房的最佳时机?


全国整体都在回暖

整体来看,全国楼市今年初的主旋律是复苏。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的调查数据,2015年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10523元/平方米,环比小幅下跌0.15%。北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18938元/平方米,环比小幅下跌0.1%;同比继续下跌。


中原地产首席分析师张大伟分析认为,整体看,3月份市场依然处于春节后的市场恢复中,房价整体看,虽然依然下调,但下调幅度收窄,整体市场企稳的趋势越来越明显。而3月30日出台的楼市新政又给了楼市一剂强心针。


根据搜房网数据中心调查的20个大中城市新房成交数据显示,新政前后(3月27日-4月2日),16个大中城市新房成交量出现了大幅上涨,占比达8成,其中北京环比涨幅最高达58.6%,宁波同比涨幅最高达282.54%。


北京新盘将批量入市

进入4月份,北京楼市将迎来开盘潮。根据亚豪机构统计数据显示,4月,北京楼市预计将有31个项目入市,其中包括通泰国际公馆(楼盘资料) 、壹中心、鲁能七号别墅在内的10个纯新盘,以及首开·熙悦尚郡(楼盘资料) 、中建·国际港(楼盘资料) 、五矿·铭品(楼盘资料) 等21个老项目后期。


从4月预计入市项目定价来看,31个项目当中仅10个项目公布了预计售价,其中通泰国际公馆预计售价2.7万元、中奥广场·首站(楼盘资料) 报价3.5万元等,其余21个均处待定当中。“整体而言,目前北京开盘项目大多都在五环外,这些项目也以刚需项目为主。”案场项目经理张先生告诉记者。“去年底,我们就预测可能贷款政策会放松,但项目不会涨价。我们体量较大,主要还是以跑量为主,谁也不知道楼市复苏能够持续多久!”


以北京楼市热点天宫院附近楼盘为例,目前的价格几乎已经是一年多没有变化了。2012年年底,作为天宫院的代表项目,龙湖·时代天街(楼盘资料 业主论坛)打出了13500元/平方米的销售价格。随着众多开发商的进驻,天宫院区域曾一跃成为北京刚需胜地,房价也从最初的13500元/平方米,上涨到最高时期的22000元/平方米。但随着自住房的入市,刚需市场的不景气也让天宫院的在售项目下调了价格。目前,天宫院区域的在售价格已经基本维持在了19000元/平方米—20000元/平方米。


因为政策调整,个别开发商喊出“一周不涨价”的口号。但据记者了解,这主要是营销手段,为购房者制造“最后购房窗口”的心理压力。不过,从供求关系来看,目前市场仍存在较大的库存压力,期望房价出现像2009年一样的报复性上涨并不现实。



二手房热度提升明显

3月30日出台楼市新政之后,北京楼市到底涨还是不涨?从表面上看,许多新盘并没有公布定价,一时间似乎看不到涨价潮。但从二手房市场的反馈来看,北京楼市似乎暗潮涌动。


记者走访了二手房成交比较活跃的朝阳区大悦城附近的房产中介了解到,新政实施之后,购房的咨询量明显增加。2到5年房源增多,且这部分房源业主报价有一定上涨,但涨幅不大,一般在5%以内。


“之前有传闻3月30日出台楼市新政之后,房主连夜给中介打电话调高20万,这种情况并不具有广泛代表性。”在大悦城附近工作的中介大区经理李先生告诉记者,但打电话问行情的人变多了。


链家地产分析师张旭表示,虽然能够直接受惠于此轮政策利好的购房者数量有限,但政策带动改善型需求的入市积极性,促使未来成交量进一步上升。因此不排除二季度或下半年房价出现一定上涨的可能性。“但与以往相比,此轮调整买卖双方相对更为理性,购房者也不必恐慌性入市。市场是否接受部分房源报价上涨,仍有待观察。”



3月租赁市场大热

一般而言,衡量一个城市楼市热度如何,一方面是买卖,这能直接反应市场的成交。另一方面是租赁市场,这能够从侧面体现出住房需求、经济活力等,也是一个城市楼市活跃度的参考数据。


虽然新政刚刚实施,最终对市场的影响还需要观察。但从过去一个月的租赁市场来看,北京房产需求依然旺盛。3月份租房成交量保持了旺季特征,日均成交量环比上涨超过两倍,同比上涨超过三成。在客源大幅释放的情况下,租赁热点区域成交与租金均出现上涨,预计进入4月后,随着租赁旺季的结束,租金将会保持平稳。


据链家地产市场研究部统计,2015年3月北京市租赁日均成交量环比上涨209.4%,同比上涨32.2%,节后租赁市场需求大幅增长。链家地产市场研究部张旭认为,从3月份的成交量水平来看,旺季特征明显,随着务工人员返京以及大量白领换租期的来临,成交迅速走高。与往年相比,今年的租赁高峰较往年有所提高,节后需求的爆发程度超过以往。


据链家地产市场研究部统计,3月份全市平均单位租金为56.0元/平方米,由于结构性因素较上月下降6.8%。这主要是由于近郊(昌平、大兴、通州、顺义)的成交占比达到26.1%,较上月增加3.9个百分点,创下历史新高,租赁需求的外移在一定程度拉低了平均租金。而从实际租金的走势来看,热点区域租金出现上涨,3月份由于需求激增尤其是地铁附近,租金涨幅一般在5%-8%。



组合拳是否引发新泡沫?

要想弄清楚今年系列楼市刺激政策的初衷,业内人士认为需要退回到不久前《政府工作报告》,当时报告中用“支持居民自住和改善性住房需求”取代了去年“投机投资性需求”的措辞,当时业内就广泛猜测房地产政策将调整。


莱坊董事及上海研究咨询部主管杨悦晨表示,对于购房者而言,目前的政策环境已经趋于宽松,2014年年末至今已有两次降息的金融信贷调整,未来不排除在政策方面继续保持宽松环境来满足普通家庭的购房需求。“此次3月30日出台的政策调整是楼市回归市场化的一个信号,但要理性看待。从总体上来看,楼市政策的调整更加注重市场变化和供需关系,避免一刀切的情况发生。客观上讲,信贷政策放松对恢复房地产市场信心及成交量是有利的。”


莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示:“自2014年以来,我国房地产投资增速放缓,库存上升,房价有所回落。央行此次调整个人住房贷款政策,将二套房贷首付比例降至四成,预计有利于释放改善性住房需求,活跃房地产交易,能进一步刺激居民的住房需求。然而,从全国来看,目前投资性需求已经明显下降,并且不少城市的供应量很大,因此新政是否会刺激房价上升还有待观察。”



现在该不该出手?

对于买房的时机,实际上每个购房人的基本情况不同,判断也不同。对于刚需人群,只要符合购房条件,过去几年一直都是买入时机。现在银行进入降息周期,银行对首套房又有政策优惠,整体来看是很好的出手节点。


对于改善型家庭,此前已经有一套房,现在购买第二套房或者是换房,目前也是一个不错的时间点。新政出来后,满两年但不满五年的房源变多了,可以挑选的空间也变大,一套300万的房子就能省下16万的营业税。某种程度上说,改善型需求也是刚需,既然早晚都要买,一定是早买划算。


对于投资型需求,现在楼市的投资价值并不高。过去10年房价暴涨,很多早期买房人挣得盆满钵满,主要原因是银行杠杆和房产价格重估。未来一段时间,如果缺少信贷杠杆,楼市的投资收益并不高,这也是为何炒房团早在几年前就撤离北京的重要原因。

(北京青年报)



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参与人数 1金币 +1 收起 理由
zong2006 + 1 精彩解答!

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lh233 发表于 2015-4-6 23:55:49 | 显示全部楼层
未来一段时间,如果缺少信贷杠杆,楼市的投资收益并不高
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zspkd 发表于 2015-4-7 08:26:10 | 显示全部楼层
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zhghzhlx 发表于 2015-4-7 08:35:26 | 显示全部楼层
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jackie_holy 发表于 2015-4-7 10:33:54 | 显示全部楼层
本帖最后由 三T上人 于 2015-11-8 23:43 编辑 <br /><br />悲催,在房价最高的时候出手,现在正在看热闹呢!调了八千了都

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aringjian 发表于 2015-11-30 17:04:25 | 显示全部楼层
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aringjian 发表于 2015-11-30 17:04:27 | 显示全部楼层
二手还卖得出去吗??
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