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70个城市房价上涨,令人忐忑——谈其对经济之影响及本周股市

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ljmtidilgw 发表于 2013-7-20 20:21:04 | 显示全部楼层 |阅读模式

70个城市房价上涨,令人忐忑

             ——谈其对经济之影响及本周股市

复旦大学管理学院教授、博士生导师       谢百三

据报,6月份我国70个大中城市房地产市场价格普遍上涨。其中涨幅居前的分别是京、沪、广、深;新房北京涨16.7%,广州16.5%……

其中,新建商品住宅价格月环比在70个城市中有63个上涨。环比上涨排名靠前的有福州2.4%,上海2.2%,岳阳1.9%……

上海新房无论大中小户型,均出现上涨。144m2以上的涨2.2%,旧房也迅速跟涨。京、沪等市房租6月份又上涨3%~4%左右。

从各种媒体上看,人们对房地产新一轮上涨似乎已成共识。兰州市百姓几千人涌来抢购新楼盘的照片,令人瞠目结舌;北京抢购新房也非常疯狂,尤其是五道口学区房,已涨到8万一平米,完全是真实的。厦门我刚去过,前年去时岛内新房1.5~2万一平米,现已涨到3万多一平米,而且岛内出现了8~9万的天价房。原来城建部副部长对我讲,在同类大城市中,厦门、珠海房价相对最低。现厦门已被剔出此列。全国城市房价均在坚挺上涨,正如我们过去多文中分析的一样。

一、房价久涨不跌的原因

引起房价上涨的九大因素一个都没有消除,过去写过多篇文章,现阐述如下:

①房地产千真万确是中国经济的支柱产业。各地经济要上去,房地产不敢冷却太厉害。它起码影响GDP的30%~40%。

②中国百姓居住及改善居住的刚需。44万亿城乡居民存款,由于贫富分化,15%的人拥有85%财富,他们买得起房;此外,分期25~30年,仍有很多人是可以努力一试的。

③房地产产业链最长,直接间接影响40多个产业。对就业影响达1.2亿多人,房地产一冷,各相关产业就关门,长江、珠江三角洲很多工厂就会空无一人。

④“土地财政”。京、津、沪、广、深、杭的财政收入50%~65%靠卖地而来。把“土地财政”打掉,像欧美国家一样是好啊!可眼下怎么办?杭州、北京前2年因卖地受影响,财政一度就很吃紧。

⑤10.7~12万亿的地方融资平台在2008~2009年借的债怎么还,地方政府都盼着卖地来还啊?浙、沪、深可以卖地方债券,它们经济好,富裕,地方债信誉好,穷地方怎么发?谁要,只好暗中盼卖地啊!

⑥美国QE1~QE3量化宽松货币政策,伯南克口风变来变去,时而说在他卸任前退出,本月17日又表示:美联储对QE政策没有“退出”的时间表,“不存在预先设置的进程”,“资产购买计划取决于经济与金融的发展状况”,“不会大幅提高利率”。这使美国的货币供应量会长久宽松。(宋鸿兵老师一起讲学时也认为,美国不会很快退出QE政策。)这些美元依旧会进入中国,换利率高10倍的人民币,使我国货币供应量——外汇占款继续增加,对房地产起很大的推高作用。

⑦从长久来看,中国货币M2供应量依然没有从紧。(所谓进入升息周期完全是伪命题);M2 已达105万亿是不争的事实,是2007年47万亿的两倍多。房价、玉石价、古董价由此迅速推高,均源于此。

⑧每年980万农民工进城,推高房租。

⑨每年700万大学生留城,谁也不肯离开一、二线大中城市。北大、清华、人大、北师大、政法、协和医科大,甚至海淀大学的毕业生都不肯离开北京(看过小说《北京情人》吗?);复旦、交大、同济、上外等不肯离开上海;深圳、珠海那里十几所大学不肯离开广州、深圳、珠海等城市;贵州师大、贵州大学不肯离开贵阳。一留一年就是700万,需350万个家庭,需350万套房……这样房价就很难跌下去。中国当今的现实是,没有房子,很难在一、二线大中城市长期立足发展啊!(经济适用房、廉租房,各地无钱盖,比例也极小,杯水车薪啊!)

二、70城房价上涨将会迎来什么样的调控举措

在中央政府如此严厉之调控下,房价还这样坚挺不下。特别是北京、上海限购了啊!房产税了啊!怎么还涨?怎么回事?我认为前总理的一次次表态,什么诸如房价一定会调控到居民可接受的范围等等,已完全无人相信。政府的威信受到了影响。此外,20%的增值个调税除北京外,无城市执行(也实在没有可操作性);要不,上海、重庆、广州、深圳等这么听话之大城市也敢不执行?此外,北京的执行也一定是打了折扣的。听说在搞阴阳合同。报税时,大幅压低房价,6万元一平米说成3万元,以躲个调税。北京人也不傻的。此外,还有一些城市的居民大量假离婚,再去买新房。这是非常普遍的。原有的一套房子归女方,男方离婚后再买一套房,几个月后复婚。(我的友人中已有人成功完成此周期、过程)。其实在国外,这是非常严重的逃税违法行为;但在中国,自古以来,法不责众,怎么办呢?再讲,你的调控政策也变来变去,很不合理,2008~2009年还鼓励大家降贷款利息去买房呢。

这次房价上涨给新总理出了道难题,怎么办?再涨,百姓是受不了了;留城大学生更加买不起房,贫富差别更大(有无房者两重天),民怨很大。

往下硬调控,还有什么招呢?比如:①再次重申“国五条”,要求各地一定要征20%税。但肯定是无人理睬的。②将重庆、上海的对增量房征房产税试点推向全国所有城市。但是,请注意,这两个城市的房产税试点都很不成功。据悉,上海2012年仅收到几千万元,一亿元都不到,不肯公布数据。怎么推广到全国?③对原有存量房(即现已有的)几套征几套税,就鸡飞狗跳,天下大乱了;事情就闹大了。一定会引起人们争相卖房,房价大跌,经济会以跳崖式地狂泻,发生日本1990~1992年~2010年经济大跌20年的悲剧一幕。新总理敢吗?

房价大跌,经济跌到4%~5%;农民工一亿多回农村,一年700万大学生200~300万找不到工作怎么办?总理是一家之母啊!再说,对存量房征税也不合理,过去交的70年的土地使用费几十、上百万,先吐还给我们啊!仍要重复征吗?此外,会使大批精英、人才、企业家,携带巨资到美国、澳大利亚、新加坡去买房、投资,出现“英国病”。

又如,④拿出3300万亩土地,等于1亿亩(容积率因素);660亿平方米,10亿城市人口,一人66平方米。但可能吗?18亿亩地是红线啊!房地产与经济一齐垮了怎么办?房地产市场涨到这种地步,前政府责任重大;现在积重难返,重病缠身,任何人都难调控啊!

⑤ 中国如走前20年日本的大萧条道路是万万不可取的。中国是13.6亿人口的泱泱大国啊!人民,人民,要时刻想着人民。

三、          对宏观经济的影响

70城房地产市场的上涨为何令人忐忑不安呢?它是把双刃剑啊!第一,这样涨,宏观经济就不至于冷得太快。第二,7.5%的GDP增长还是有希望的。中国太大了,黑了南方有北方,起码60多个城市经济还在燃烧,还在旺。第三、CPI(物价)有可能长期维持在3%~3.5%以下,因为货币又有了池泻之地。第四,就业也不至于太惨。总之,地方政府离现实是更贴近一些。第五,对股市的影响也是中性偏好,十大房地产企业,大多业绩很好,这对房地产与银行股都是偏多的。因为银行对房地产贷款是优质资产。第六,但如果更严厉的调控措施出台,中国经济就惨了。

【本周股市:前四天总体一直在2015~2059之间呈弱势盘整,但周五大跌一场,大跌31点,沪深两市涨跌家数都是1:7,股市又要去考验前期的两个低点(1950和1849)了。成交量在800亿左右,银行金融股渐被主力冷落,民生银行和招商银行都在大跌,基金扎堆进入消费股,反映出人们担心经济更快下行。经济指标不太好,创业板价格又高(已涨60%以上);下半年一个很大的风险是创业板原始股东解禁市值达2600亿元,超前3年总和,其中,下半年又是上半年之2倍。他们会不顾一切地、像倒垃圾似的来原始股套现的。故无论是大盘、创业板都拟小心为好。】


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zspkd 发表于 2013-7-21 14:10:38 | 显示全部楼层
感觉现在大家都在火山口上呢?早先的农民生活条件不好,容易生疮,现在的社会就像处于“养疮”的过程!
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lh233 发表于 2013-7-21 15:36:33 | 显示全部楼层
越调越涨
还不如让其自然发展
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