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海外置业高潮下暗礁丛生:获利前景似海市蜃楼

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ljmtidilgw 发表于 2013-3-10 19:58:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
[导读]面对如此火爆的海外置业市场,越来越多的中介把中国的投资者当成了“随意宰割的肥羊”。置业陷阱在一些中介的精心布置下,仍在吸引不明就里的投资者。


[导读]面对如此火爆的海外置业市场,越来越多的中介把中国的投资者当成了“随意宰割的肥羊”。置业陷阱在一些中介的精心布置下,仍在吸引不明就里的投资者。

国人伦敦买房记

海外置业者免缴增值税

陈何(化名)是一名来自西安的企业家,每年有300万元人民币的“闲钱”。

他现在正计划在伦敦买房,一套用来自住。陈何看上了位于伦敦富人区海德公园附近的EburySquare,这是该区域仅次于海德公园一号的豪宅,只有71套房源,现总价200万英镑(1英镑约合10元人民币)起。另外,陈何还想买一套房子用来出租。

陈何可谓当下中国富人赴海外置业投资的一个代表。问题是,这笔投资能否赚钱?

“伦敦高端物业价格去年上涨了10%”

欧债危机爆发后,不少中国投资者抱着“抄底”心态奔赴海外置业。

据高力国际海外物业部董事王璐介绍,在眼下的英国,除了伦敦,房价都是负增长。伦敦的房价比较高,欧债危机让其他国家有钱人转战伦敦楼市,伦敦较为安全稳定,“公司和银行数量大,上班人群多,伦敦人口在700万(左右),白天上班的人有1400万。”

王璐说,去年整个伦敦楼市交易活跃。高端物业(指单价在15万元人民币/平方米以上)价格上涨了10%,而在高端区域的豪宅(位于高端区域且单价在25万元人民币/平方米及以上)价格上涨了14%。

王璐介绍,伦敦楼市,海外买家和英国买家各占一半。海外买家以亚洲人为主。

按英国丹德房地产开发有限公司(Dandara Ltd)中国代表处销售总监王磊所说,2009年至2011年底,伦敦地区住宅单价有14.7%的增幅,一些需求高的区域单价涨幅甚至达到每年近10%的高增长。

王磊预计,未来10年,伦敦人口将由780万增至840万,需求将进一步扩大。而近年住宅建筑许可证发放远低于需求,同时受奥运政策影响,政府投入93亿欧元助推伦敦经济,“我们预测伦敦物业价格还将进一步上涨。”

至于伦敦的租赁市场,王磊介绍,过去两年内伦敦的房租上涨了7.7%,预计2012年将继续上涨5%。年租金回报率高达6%以上,远高于北京、上海、广州等中国大城市(约2%)。而且空置期短,需求旺盛。

“中国人偏爱市中心”

据王璐介绍,中国人在伦敦首选的物业投资类型是公寓,大部分都会选择伦敦市中心位置的物业。王璐说,购房者一般都喜欢买在伦敦中心区域,要求离公司和学校很近。另外,对租金回报率和房屋增值空间有要求。

“大部分置业者的预算在200万-1500万元人民币。如果是纯投资,一般在500万元人民币以下。”王璐说。

“在英国投资房产没有想象中那么贵。”王磊列出的数据是,在伦敦置业,大概要500万至600万元人民币;大伦敦概念250万元人民币即可。

收益率看上去颇为可观。

王璐举例,一套总价在200万元人民币的单间公寓,在伦敦二区边界,周租金大概在280英镑。

这样算下来,一年的租金收入是14.56万元人民币。一年的租金收益率大约是7%。

王磊亦称,160万元人民币可买一套47.8平方米的一房,月租金可达到700英镑。

据王磊称,独立屋是永久性产权,公寓产权99至999年不等。“我们公司(卖的房子)主要是250年产权。”

海外置业者免缴增值税

多位受访者称,英国仍是当下海外投资置业的热门目的地。

“大部分(中国人)还是喜欢投资欧美。”莱坊国际投资部中国区副董事田雪介绍,澳大利亚的问题在于政府规定海外投资者不能买二手房。投资客会担心退出的时候,只能出售给澳大利亚人,而澳大利亚人是不喜欢买房子的。

而英国政府则规定,海外置业者在英国买卖房产不受限制,且无需缴纳增值税、房产税。

据王磊介绍,海外买家在英国购房需要承担的税费,主要包括一笔律师费,“在英国买房,需要经由律师操作”。

此外,若房屋空置,要缴纳一半的市政税,每年1000英镑左右;如果非空置,要缴纳2000英镑左右。

契税方面,总价125万元人民币以内的住房不用交;总价在125万-250万元人民币,要缴1%;250万至500万元人民币的为3%;500万至1000万人民币的为5%;1000万元以上的为7%。

“现在经济不好,刚开始恢复,租的多,买的少。今年(至今)在中国卖了20套左右。”王磊说,丹德在英国有很多土地,准备定向开发,比如中式厨房。未来该公司开发的房源中,预计中国买家将占10%。据称,丹德1988年成立至今,在英国开发了1万多套房子。

王磊介绍说,英国购房无需等待1-2年时间来获得房产证。基本上,律师在收到双方确认土地所有权登记后,产权已经移至买方名下。此时即可自由买卖。律师行在全部房款付清前,会向买方提供土地所有权证书的副本。若买家申请贷款,则银行会保管房产合同及产权证明的文件直至贷款还清。

海外投资中国式跨越:从房主到“地主”

曾有人开玩笑说道,如果南极的土地可以出售,那么中国人一定会是最积极的买家。

“中国人受传统农耕文化影响很深,对土地和房子有浓厚的情结。”庄诺对第一财经日报《财商》表示,很多中国的中小投资者把在海外买房作为全球资产配置的重要部分,现在的中国人可谓胸怀祖国,“房”眼世界。

“房”眼世界

“以前大家不愿意在海外买房的原因之一是语言的不便,没有海外投资的经验。不过,近来越来越多的人会选择在海外买房子。”上海奥正投资的总裁Ben经常为海外买房投资的人提供会计、审计等服务。

吴女士(化名)是奥正的客户,40多岁的吴女士常年呆在非洲,从事中非贸易生意,她的女儿正在美国念书。今年吴女士在法国地中海沿岸投资了一处房产,总价折合人民币300多万元。

“我们最近做了三四桩生意都是投资于地中海一带的房产的,价格都在300万元左右。看好地中海沿岸的房产主要是由于其地理位置的稀缺性,所以看好它的升值潜力。”Ben告诉记者,国外的房产不可能像国内房产一样爆炒,大多数投资者是看中其稳定的升值。“以地中海一带的房产为例,过去10年的复合增长大约为7%。”

不过按照当地政府的规定,若是在购买房产后5年内出售需要缴纳30%的所得税,5年之后出售每年的所得税递减。“所以投资者一般都选择较为长期的投资方式。”Ben告诉记者。

除了房产本身的升值之外,投资者还有一部分收入是租金收入。“拿吴女士这处房产为例,扣除吴女士每年的房屋修理费用、所得税、贷款利息等等每年的租金收入大概为房价的2%~5%。”

“很多在地中海沿岸购买房屋的投资者都是华人。因为此前中国籍人士在法国银行贷款有一定困难,但是现在已经可以顺利贷款了。一般欧美国际投资者购买房屋最高可以100%贷款,中国籍投资者最高可贷款70%。”Ben告诉记者。

对于吴女士而言,除了投资回报之外,她更看重的是地中海沿岸的旅游资源。吴女士和租客签订了协议,每年吴女士可以有1个星期的房屋使用权,这时她就可以带着家人来地中海度假了。

上海的李律师早在2008年就已经去美国购置房产。“我当时买的房子特别便宜,大概20多万美元。”李律师告诉记者,在金融危机之后很多美国人无法偿还银行贷款,房子便直接扔给银行,银行为了换取现金,将这部分房产低价抛售。

“在美国买房相对来说比较简单,因为整个社会体制成熟、法制透明。”李律师在美国当地找了中介、看好房下单、填好资料之后,但最终却未谈妥。“因为等到马上要成交的时候,银行才告诉我房子之前户主欠有一笔物业费,需要我缴纳。”

李律师告诉记者,现在美国地产价格非常便宜,几十年难得一遇,他正在计划在美国购置新的房产。

持有成本可能较高

一位热衷在香港投资房地产的李先生也对记者表示,目前香港房地产比内地更有吸引力。“香港买房很方便,没有限购政策,房贷利率又低,现在是2.5%,内地要7%。香港租金又贵,买房不卖光收租都能赚钱,在上海则是连利息都不够付。”

不过,在海外买房,房款仅仅是投资的一部分,还需要缴纳土地税、契税、印花税以及增值税,而房地产市场的买卖都要通过专业的第三方服务机构,包括律师、房地产经纪、验房师等,这意味着除房价外还有一笔额外费用产生。

李先生告诉记者,在香港房屋出租必须按照不同年期缴纳印花税。不超过1年租约需要加纳租金的0.25%印花税,1~3年是0.5%,3年以上是1%。此外,如果房产转让还要缴纳一定比例的转让印花税。

而在美国,购房者如果不是美国公民,需要额外缴纳一定的房产税,这些费用约占总房价的1%以上。而持有房产后,业主每年还要交房产税、物业费、房屋保修费等税费,各个州对所征物业税的征税标准和税率各不相同,以房屋评估价值的1.2%~1.8%不等。而且如果不按期缴纳房产可能被政府拍卖,以抵欠款。

目前一些中介为了方便内地购房者,都提供房产代管服务,包括出租管理、代缴税费等,一般收费为房租的8%至10%左右,可以说在海外可能持有房产成本比较高。

去国外当“地主”?

海外买房的热潮依然没有减退,最近又兴起了一股新的“买地”浪潮,中国人开始梦想着去海外当“地主相关赴美购房步骤

1.与你的房产经纪人讨论购买要求,须有合法来美签证和中国护照

2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明

3.申请正式贷款提前批准信(最多40%贷款率)

4.选择想要买房的地区、房屋种类

5.经纪人介绍看房,选房

6.填写买房出价合约书,付定金支票

7.定金支票存入第三方公证托管公司(OpenEscrow)开始工作

8.做房屋检查

9.要求维修

10.审阅房屋各项结果报告

11.审阅并与公证托管书上签章

12.审阅前期屋主(产权)报告

13.审阅白蚁检查报告

14.购买房屋保险

15.签署贷款资料

16.公证托管结尾步骤(CloseEscrow)

17.最后交房检查

18.银行放款

19.资料登记

20.交收钥匙

21.办理产权

(摘自某房产中介手册)”。

7月份举办的“1美元竞拍美国土地”中,上海叶女士以8800美元的“白菜价”赢得了市价50000美元的美国佛罗里达州格林布尔大型别墅社区内一块1000平方米的地块。折合成人民币计算,该地块仅为57.2元/平方米。

“1美元竞拍确实是噱头,主要是为了推广去海外购买土地。”庄诺对记者表示,第一批2万美元团购美国土地的活动已经结束,正在酝酿第二批团购活动,“第二批土地的价格可能稍微贵一点。”

“异国投资,买土地比买房子更好。”庄诺还记得2009年曾带领一个“购房团”去美国看房,每个人兴趣都很大,但最终却没有成交量。“主要是在美国房子买卖比较复杂,税费很多,中国人当时也不太了解。”

庄诺指出,美国土地缴纳的税费是每年土地评估价的1%;其转让手续费在3%左右,比房子的税费低;买土地更省心,不用打理。“我鼓励大家把土地持有3~5年,这样土地价格翻1~2倍是没有问题的。投资讲究逢低入场,现在正是美国土地价格的底部。”

“参与土地团购的人当中有退休职工,还有几个80后、90后一起凑了2万美元买了一块地。”庄诺对记者表示,这些人当中真正买了土地去盖房子的很少,大多数人都是为了投资。

“也有部分人一下子买了10块地,可能考虑的是为了投资移民,这种情况稍微少一点。”

(摘自《第一财经日报》2011年08月13日)

中国开发商出海

在济州岛拿地是50万元/亩,但在海南拿地,起码要1000万元/亩

伴随着中国的个人投资者海外置业热高潮的,是中国房地产企业的“国际开发商”之路。

以绿地集团为例,其韩国济州岛开发的旅游健康城项目已于2011年10月30日开工,2013年春节前后将迎来销售季。

绿地集团董事长兼总裁张玉良告诉《瞭望东方周刊》,该项目拥有大约2000多套住宅,而其中的70%打算卖给中国人。

根据中国海外投资联合会公布的数据,2012年以来在海外有房地产项目或确定投资计划的房企,包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、万通、中坤等12家大型房企,规模上百亿美元。

剑指中国买家

绿地集团提供的数据显示,旅游健康城项目为济州岛“六大核心项目”之一,由绿地集团与韩国济州国际自由城市开发中心(JDC)合作建设,总占地面积约150万平方米,总建筑面积近43万平方米,总投资9亿美元。

2012年7月合作双方正式签署协议备忘录,10月即开工建设。项目一期为40套面积为180-200平米的叠加别墅,售价约360万人民币/套,2013年年底将完工入住。后期将规划建设观光休养设施、医疗服务设施、商业购物中心、旅游度假酒店及住宅等。

在张玉良看来,与国内相比,济州岛的房地产价格对开发商和中国买家而言都“非常划算”。

首先,济州岛的地价不高。“在济州岛拿地是50万元/亩,但在海南拿地,起码要1000万元/亩。”张玉良告诉本刊记者。

而对中国投资者来说,在济州岛买一幢海边别墅折合人民币约300万元,每平方米均价不过两三万元。而在海南买一幢同等条件的别墅,每平方米均价约6.5万元。另外,中国投资者若在韩国购买了价值人民币300万元的资产,也就满足了投资移民的要求。

目前,中国游客赴济州岛观光旅游实行落地签证,济州岛与上海市已开通直航航班,航程仅1小时。这正是张玉良眼中、绿地正越来越重视的“大量中国人在海外的需求。”

“例如,中国游客在国外更喜欢住中国人开的酒店,因为餐饮、文化上更契合,中国的酒店管理者更懂得中国人的需要。”张玉良说。

因此,绿地集团于2012年12月与西班牙MELIA国际酒店管理集团签约,拟就中、欧多地自有资产高星级酒店经营权置换。MELIA旗下一家位于德国法兰克福的自有产权高端商务酒店由绿地全权管理,并使用绿地自主酒店品牌“铂骊”,计划于2013年一季度正式挂牌营业;而绿地旗下济南、天津两家酒店则委托MELIA全权管理,计划于2013年四季度正式开业。

此外,绿地集团在澳大利亚悉尼、墨尔本及泰国普吉岛都有正在运作的项目。

“泰国普吉岛有大量的中国游客。在澳大利亚,我们要建设一个40万平方米的小区,40%的住宅要建成留学生公寓,专门针对中国的留学生,一部分物业用作办公、酒店。”张玉良告诉《瞭望东方周刊》。

“我们就是看中了中国游客的市场。”张玉良对本刊记者表示。

知名企业海外扩张

绿地集团只是出海的诸多中国房地产企业之一。

2011年以来,万科、碧桂园、万达等企业都传出了向海外进军的消息。2012年初,颐和地产在澳大利亚悉尼的洋房项目“Summer Court”对外销售,项目推出上百套住宅和商铺,以洋房为主,总货量近100套,售价3.5万人民币/平方米起,主要销售对象为中国人。

2012年6月,万达集团拟联合中国泛海集团投资30亿美元发展俄罗斯北高加索旅游业。

2012年9月,首创置业与法国地方政府签订土地协议,将建设中法经济贸易合作区,并享受法国和欧盟特许优惠政策。

2012年10月,鑫苑置业宣布以5420万美元(约人民币3.4亿元),购得纽约布鲁克林威廉堡城区一地块,未来将开发面积约4.7万平方米、超过200个单元的住宅项目。

2012年,万科总裁郁亮公开表示,万科已经成立了美国地产业务推进小组,为进军美国市场做好准备,“希望在境外也能建房子卖给中国人”。

更早的2011年6月,央企中航地产在董事会上通过了《关于公司成立海外事业部的议案》,决定加速海外布局。当时有媒体报道得到内部消息,中航地产的第一个海外项目已确定于斯里兰卡。

2011年9月,中坤集团发布消息称斥资1亿美元,在冰岛东北部申购300平方公里的土地,用于开发旅游地产。

2011年底,碧桂园与大马置地建立合营公司Wealthy SignetSdnBhd,开发位于马来西亚雪兰莪州的多幅地块。媒体披露,首批推售项目包括独立别墅、连排别墅,面积在190至600平方米,而“中国的买家将占很大比重”。

政策环境是最大驱动力

几乎所有的房地产企业在进入海外市场的时候,都把“中国买家”当成了主要客户群。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,这是个必然的结果。

“一方面,房地产企业在国内遭遇限购、限贷、房产税等房地产调控政策的频繁冲击,希望开拓一块新的不受上述政策影响的市场;另一方面,国内投资客看中了海外土地和房产的永久产权,以及稳定的政策、市场环境和回报率,当他们在国内的投资受到遏制时,自然就有海外投资的意向。而国内房地产企业在国外开发的项目,自然就成了二者的最佳结合点。”张宏伟告诉《瞭望东方周刊》。

实际上,就在一些开发商高调出海大兴土木的时候,还有一些开发商在以更加简单直接的资产并购形式从海外楼市中赚取收益。

“去年我们也去海外看了不少项目,美国、英国都去了。在美国看了不少办公楼,对伦敦的印象也非常深。”复地(集团)股份有限公司董事长张华告诉《瞭望东方周刊》。虽然目前还没有海外拓展的计划,但复地集团已经在寻找长期持有优质物业,并获取长期稳定收益的机会。

“伦敦在奥运会之后变化很大,以前都是老建筑,有点死气沉沉,2012年9月份再去的时候,我在一个建筑物楼顶数了一下,有100个塔吊,所以现在的伦敦生机勃勃,肯定也会有很好的投资机会。”张华说。

张华对本刊记者透露,复地集团母公司复星集团旗下另一个房地产投资平台也去美国看了商业和办公地产,寻找好的可以长期持有的资产。

商务部数据显示,2012年前三季度,中国境内投资者共对全球126个国家和地区的2491家境外企业进行了直接投资,累计实现非金融类对外直接投资525.2亿美元,同比增长28.9%,其中,房地产投资在境外的资源配置效率和利润空间均相对较高。




来源:腾讯网


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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2013-3-10 19:59:06 | 显示全部楼层
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zspkd 发表于 2013-3-11 09:06:39 | 显示全部楼层
说到底,还是有钱人的游戏!
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daisj8874 发表于 2013-3-25 11:20:06 | 显示全部楼层
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daisj8874 发表于 2013-3-25 11:20:19 | 显示全部楼层
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xyzxyz 发表于 2018-5-31 17:29:54 | 显示全部楼层
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flyingegg 发表于 2019-3-30 09:49:41 | 显示全部楼层
非常感谢楼主,楼主万岁万岁万万岁!  
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