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房产权属相关法律及司法解释相关举例(个人总结的比较全)

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ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:19:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
一、物权法第一章第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。
      我国不动产的物权的确定采用的是登记制度,也就是说办理产权登记,办理机构是房管局(现在属于住建部下属),登记制度不是强制的,属于个人申请,不过一般没有不办理的个人,这个大家都明白。
      也就是说不动产产权登记在谁名下,一般我们经常听说的房产产权纠纷中,很多人主张自己对房产的所有权,那么这个认定依据首先就是登记。当然其中可能有各种复杂的情况,不过请注意人们法院对于房产纠纷的判例首先依据的就是登记权属。请大家注意在购房的时候及时办理有效登记,尤其是二手房过户、婚前购房等情况,避免不必要纠纷。合理登记首先要到办理机构,产权转让双方的有效证件、房产费用交纳证明、贷款办理的完款证明和购房合同。需要交纳的费用包括契税,印花税、手续费或者工本费,这里提醒大家一句,并不是仅仅购买商品房才需要办理登记,任何不动产权属变更,包括赠与、遗赠或继承、过户等行为都会涉及,也都需要缴纳契税。

我下面列举了十几条各类相关法律的解释,还有具体明确保护房产权属的说明方法,随时更新,大家有问题欢迎留言,我会尽力寻找妥善解答方法。
我想重点不仅仅是法律条文,还有判例和具体的措施,这样才对大家有参考价值。因为条目多了可能要翻页,希望大家体谅

这个第八条本来我写在后面了,因为非常重要也很常见,所以再重新列在这里,大家可以看看
八、举证
首先我们强调一点:我国法律在诉讼方面的规定是“谁主张、谁举证”原则,不要小看这条,实际上房产权属纠纷,主张权利一方应该主动提出相应证据,例如能证明房产权属的等级(房产证)、购房合同、贷款合同、还款证明、出资方证明、赠与协议、遗嘱等等。对于不能合理举证的要求,法院很多时候是不支持的。
如果夫妻一方认定房归个人或者双方共有,应该提供相应证明而不是对方提供证明。所以说,这里给很多给孩子购买婚房的老人一个建议:首付款支付证明、贷款证明、购房合同等等很多上面尽量写父母与孩子的名字,共同署名是合法的。
有下面两种情况实际上当事人在事前可能会忽略:
1、婚前购房,父母出资,然而父母由于年纪大没法办理足够的按揭贷款,只能以孩子名义办理银行按揭的,这种情况很多人不得已在购房和贷款手续中都用了孩子的名义。实际上,可以在做贷款的时候约定共同还款人,是父母与子女,这样就从各种合同、协议和票据上保留了出资证明。
当然父母也可以与子女做个人约定,签署出资协议,约定出资部分的房产属于父母与子女共有,这样保护了父母作为出资方,辛苦一辈子的钱得到保障。
2、在按揭贷款的还款过程中,如果是父母参与还款了(这种情况在婚前购房和婚后还贷中常见,因为年轻的子女没有还贷能力实际上),可以这样做来保护父母出资人的权益:在贷款银行必然有一个以子女名义开立的还款账户,那么再开立一个父母名义的账户,每个月还房贷的时候,从父母的账户中向子女账户中转款,这样等于留存了每一次的还款出资证明。这个是很多人都忽略的一个简单方法,而且同行转款是没有手续费的。
在房产纠纷的举证过程中,出资方完全可以以此来证明自己的权利。
当然我这里想提醒辛苦半辈子给子女攒套房子的老人,如果子女孝顺,一定不要忘了提醒你父母,我不希望那些通过婚姻获得房子为动机的人看到这个
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:19:57 | 显示全部楼层
不动产登记以登记之时开始,载于不动产登记簿开始发生效力
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:20:22 | 显示全部楼层
二、我国物权法对产权规定,不动产产权不可分割,也即一物一权原则。我们登记的房地产权属一套房产只有一个产权;而产权可以共有,这样就是为什么房产证可以登记多个人名,这不代表有多个产权,仅仅是说明房产归多人共有,共有人有平等的权利处置名下房产,其中一方不得在未经其他共有人同意的前提下随意处置房产
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:20:45 | 显示全部楼层
三、关于对抗善意第三人
这个是法律中的一个原则,不仅仅是与房产权属相关,但是是常见的房产权属纠纷案例,给大家解释一下
对抗善意第三人,在法律的物权法上来 不得对抗善意第三人  支持善意第三人取得所有权 保护善意第三人的权利。通俗点说就是房产共有人或者他人在共有权人不知情的情况下,独立处置了房屋,例如房产登记在夫妻名下,而丈夫在未取得妻子同意的情况下私自出售了房屋给第三方,第三方在不知情的情况下办理了过户,那么对于第三方的合法权益,法院有可能支持,这种情况下,妻子不能向购房者主张权利,而是应向丈夫要求赔偿。
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:21:06 | 显示全部楼层
举个例子:
什么叫对抗善意第三人
问题:我家房产和车都是老公的名字,老公答应如果以后离婚的时候归我。如果因为老公过错,我要离婚的时候也归我。请问。用不用过户?如果不过户,只财产公证,这样有效吗?如果不公证,只签协议,这样有效吗? 回答:双方在婚内的协议对双方是有效的,但是不能对抗善意第三人。请问:什么叫不能对抗善意第三人。
对于签订该协议的第三方,他并不清楚你们之间的约定,如果你丈夫未经你同意卖车卖房,因第三方信赖车管所及房屋登记机构的登记而与你丈夫签订了有关买卖协议,并且完成过户的。你不能向法院起诉要求撤销买卖,除非你有证据证明你丈夫和第三方串通交易行为损害你的利益,那个因此取得了所有权的第三人因为善意而被称为善意第三人。

而且你的协议其实是附生效条件的,在你丈夫过错的情形下,该协议才产生了赔偿效力。建议,你可以去公证,或者把自己的名字先加在产证上,上海这里只要凭双方身份证,结婚证,就可以去房地产交易中心要求加上另一方配偶的名字(如果产证上除了你配偶还有其他人,还需要产权证上其他人到场承诺同意),这样,在形式上你就称为登记名义上的权利人,以后你丈夫要处分该房屋,就多了层障碍,也就是他要擅自处分,几乎不可能,你必须到场签买卖合同才有效。因此,律师建议,先加名字,再公证,这样万无一失。
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:21:39 | 显示全部楼层
四、新婚姻法的司法解释意见征集草案稿(最近网上热议的)
第八条 婚后由一方父母出资购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为对自己子女一方的赠与,应认定该不动产为夫妻一方的个人财产。
这里提出一点补充:实际上在物权法中和婚姻法之前的条例中,本来就有父母对于一方子女的赠与的规定。
就是父母可以将房产权赠与婚姻存续期中的夫妻一方(男方、女方都可以,例如岳父母也可以将房产赠与女婿,公婆可以将房产赠与儿媳妇)。这个似乎不是新的司法解释中的新内容,不知道为什么在这次意见征集稿中。以前还有规定或者司法判例是这样,如果父母没有指明赠与夫妻双方中一方的,视为对夫妻双方的赠与。这一条实际上还是属于对夫妻婚姻存续期间夫妻财产界定的条款,感兴趣的朋友可以自己去查查
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:22:00 | 显示全部楼层
而且要再补充一点:遗产的继承,与赠与类似,父母可以指定夫妻双方中的一方为遗产的继承者,例如房产可以由夫妻中一方继承,属于其个人财产,当然必须父母有明确遗嘱指明,否则视同夫妻共同继承
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:22:22 | 显示全部楼层
五、关于婚前财产  所谓结婚八年后一切共有的谬误
我国现行有效的婚姻法是2001年修正版的《中华人民共和国婚姻法》。在该部《婚姻法》中,明确规定了一方的婚前财产在结婚后仍属于一方的个人财产。所有与2001年婚姻法不一致的法律和司法解释规定,均适用2001年婚姻法。
很多人用来举例的是我国1980年的老婚姻法,而2001年新版婚姻法的规定,婚前财产婚后仍属于个人所有,不因婚姻存续时间而改变,这个是很多人因为不了解还在网上发一些根据老法律来判定物权的规定。这也就是为什么现在80后新人结婚未出资一方也要去房产证写上自己名字,很大程度上就是因为这条新法律,实际上它也不算新了,给大家提个醒,出资一方可别骂我。
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:22:45 | 显示全部楼层
 第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:
  (一)工资、奖金;
  (二)生产、经营的收益;
  (三)知识产权的收益;
  (四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;
  (五)其他应当归共同所有的财产。
  夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
  第十八条 有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:
  (一)一方的婚前财产;
  (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;
  (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;
  (四)一方专用的生活用品;
  (五)其他应当归一方的财产。

上面是现行婚姻法的规定,所以说这次的意见征询稿引起人们热议,实际上原有法律中已经有规定对于确定只归夫妻一方的第十八条中本来就有说明
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:23:06 | 显示全部楼层
六、关于婚前购房(目前热议的司法解释意见征询稿)
通俗点说有这么一条:婚前一方支付首付,房产登记在一方名下,婚后共同偿还贷款的,离婚房子归支付首付一方,但是婚后共同偿还的房贷要均分,而且应根据市场价格对另一方进行合理补偿,房屋剩余债务归房屋所有人的个人债务。实际上我要告诉大家,以前的离婚财产分割一般也是这么判的,这次的婚姻法解释意见稿实际上更强调了对于另一方根据市场价格进行合理补偿,这样的话就不仅仅是房屋所有方补偿另一方共同还贷的资金了,如果房屋升值,那么法院会根据市场价评估后的结果适度判决对另一方补偿,这个写入条款是好事。
这个实际上不是新内容,只不过很多人以前没有给予足够关注
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:23:32 | 显示全部楼层
七、民法的原则之一:有约定的按照当事人约定,没有约定的才按照法定。
在夫妻财产界定方面很多专家一直给出建议,夫妻最容易避免财产纠纷的途径就是财产公证或者个人做约定。
上述法律规定不对抗个人合理约定,婚姻法中早就有规定,如果双方约定的除外,也就是说房产权即使按照法律归个人的,如果双方有约定共有,法院予以支持
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:23:53 | 显示全部楼层
八、举证
首先我们强调一点:我国法律在诉讼方面的规定是“谁主张、谁举证”原则,不要小看这条,实际上房产权属纠纷,主张权利一方应该主动提出相应证据,例如能证明房产权属的等级(房产证)、购房合同、贷款合同、还款证明、出资方证明、赠与协议、遗嘱等等。对于不能合理举证的要求,法院很多时候是不支持的。
如果夫妻一方认定房归个人或者双方共有,应该提供相应证明而不是对方提供证明。所以说,这里给很多给孩子购买婚房的老人一个建议:首付款支付证明、贷款证明、购房合同等等很多上面尽量写父母与孩子的名字,共同署名是合法的。
有下面两种情况实际上当事人在事前可能会忽略:
1、婚前购房,父母出资,然而父母由于年纪大没法办理足够的按揭贷款,只能以孩子名义办理银行按揭的,这种情况很多人不得已在购房和贷款手续中都用了孩子的名义。实际上,可以在做贷款的时候约定共同还款人,是父母与子女,这样就从各种合同、协议和票据上保留了出资证明。
当然父母也可以与子女做个人约定,签署出资协议,约定出资部分的房产属于父母与子女共有,这样保护了父母作为出资方,辛苦一辈子的钱得到保障。
2、在按揭贷款的还款过程中,如果是父母参与还款了(这种情况在婚前购房和婚后还贷中常见,因为年轻的子女没有还贷能力实际上),可以这样做来保护父母出资人的权益:在贷款银行必然有一个以子女名义开立的还款账户,那么再开立一个父母名义的账户,每个月还房贷的时候,从父母的账户中向子女账户中转款,这样等于留存了每一次的还款出资证明。这个是很多人都忽略的一个简单方法,而且同行转款是没有手续费的。
在房产纠纷的举证过程中,出资方完全可以以此来证明自己的权利。
当然我这里想提醒辛苦半辈子给子女攒套房子的老人,如果子女孝顺,一定不要忘了提醒你父母,我不希望那些通过婚姻获得房子为动机的人看到这个
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:24:15 | 显示全部楼层
九、关于婚前财产界定的时间
结婚前后,是以取得结婚证的时间为准;而房屋产权则以取得房屋产权登记之时为准,这个是非常重要的时间点,希望各位重视。
我们对于婚前购房的界定,在很多时候是以实际的购房合同签署、支付首付款、办理按揭等时间点分别判断的,这个有个我国的特点,因为我国目前大量的商品房都是期房预售制度,也就是很多新人在结婚前购房的时候房屋尚未交付,也没有通过竣工验收,因此不可能办理产权证,这个给购房出资一方的确带来了权属界定的困难,不过这个困难不大,我们来分析一下。
实际中购房合同的签署日期、支付首付款或者全款的日期、办理按揭贷款的日期都是明确的,有据可依的,因此这些证据可以证明一方婚前购房行为,在判例中早就考虑了我国的实际情况,因此对于一方婚前支付的首付款和偿还的贷款(很多人在结婚前自己偿还了一定时间的贷款),法律是可以给你保障的,这也是婚前个人财产界定的重要依据。
同时在婚后取得房产证的情况成为很多夫妻一方主张房产为双方共有的依据,这里我要特别提醒各位一点,以前的确有这种法院判例是根据取得房产证的时间与结婚时间比较,不过毕竟不是全部,而且此次婚姻法司法解释一旦定稿,颁布实施,就更加确保了不会因此发生难以界定的纠纷。关键是在房产登记的时候,一定要在房产证上写名字的时候,坚持自己的权益,作为出资方,理应房产证上有自己的名字,如果虽然为一方出资,然而房产证上登记双方名字,等于约定双方共有,法院可是会按照双方共有财产分割来判的,希望大家注意
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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2010-12-9 19:24:36 | 显示全部楼层
十、对于婚前双方共同出资购房的,强烈建议双方通过婚前财产公证来说明出资额度以及产权的归属。
如果婚前购房,而未登记结婚,或者分手,此时房屋所有权的判决一般依据出资额或者双方约定来判。
尤其是双方的房屋产权登记,很难保障父母出资,因为如果不做协议或者公证,则视为父母对子女双方的赠与,一旦办理完手续,父母再要求主张权利的,法院一般不予支持。
父母可以先与子女签订赠与协议,很多情况下,父母赠与子女房屋或者部分出资,都可以通过协议来明确这个赠与是为了子女结婚用,其所有权应该子女和父母共享,视为附带条件的赠与,如果子女没有成婚,那么父母有权利要回已经赠与的房产或者出资额,这个是保证父母权益的一个条件。
因为子女的财产约定不明很可能导致父母的出资难以保障,举个例子,双方婚前买房,一方父母出资支付首付,而双方登记房产在双方名下,如果双方没有结婚而分手,另一方要求分得一半产权的时候,父母的权益没法得到保障。
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ljmabcljm 发表于 2020-12-28 03:30:57 | 显示全部楼层
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zlz1999 发表于 2020-12-28 16:12:11 | 显示全部楼层
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