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社区业主自治的基础——楼宇业主自治探讨

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wistreer 发表于 2009-2-12 13:09:01 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 三T上人 于 2016-7-22 13:04 编辑 <br /><br />    
        作者:任晨光     来源:学习时报
  
  目前在社区业主自治领域,政府部门、专家学者和广大业主把目光聚集到了物业管理区域的业主自治上面,而物业管理区域又被理解成整个建筑区划,由于建筑物和业主数量众多,业主群体缺乏自治经验,导致整个小区一盘散沙,成立业主大会和业主委员会的成本巨大(开发商和物业公司的阻力就更别提了)。即使业主大会和业主委员会勉强成立起来了,由于处理业主内部意见分歧的程序缺乏规范性和权威性,加上业主团体经验不足,在外界的阻力和分化瓦解下,正常运行也十分困难。为了解决这个问题,本文试图根据《物权法》,从加强楼宇业主自治的角度来探讨社区业主自治的基础问题,从而寻找社区业主自治的可行性方案。
  
  现代的中国社会,由于在几十年里要急剧地完成西方社会几百年完成的社会变革,所以一切变得浮躁,社区业主自治领域也一样,人们总希望一夜之间,业主就学会自治了,社区就和谐了,业主和物业公司就都高兴了,政府就放心了,实际上呢,欲速则不达,到头来,矛盾重重,问题反而被复杂化了。
  
  古人云:“不积圭步无以致千里,不积小溪无以成江河”,那么社区业主自治的小溪是什么?笔者认为就是依据《物权法》,实行楼宇业主自治。只有把楼宇业主自治搞好了,社区业主自治才能有扎实的基础,也才能进入良性循环。
  
  首先,让我们来看看楼宇业主自治的法律基础是什么。
  
  《物权法》第二条第三款规定,“本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权”;第三十九条规定,“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”;第七十条规定,“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。对于同一幢楼的业主来讲,本建筑物专有的与其他楼业主没有共有关系的业主共有部分,就属于本建筑物全体业主所有,“享有直接支配和排他的权利”,可以对抗任何法人、自然人和依法成立的组织,包括公法人、小区业主大会和业主委员会。关于这一点,全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编的《中华人民共和国物权法释义》中对于第七十五条的释义也有同样明确的解释:“如果建筑区划内业主人数众多的,可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会”(法律出版社,2007年3月第1版,P175)。这就是楼宇业主自治的法律基础。
  
  其次,让我们来看看楼宇业主自治的现实基础是什么。
  
  国内住房制度改革以后,房地产开发采用了成片开发的模式,一个建筑区划内包含了多种物业形态,普通住宅、公寓、别墅、商业用楼、回迁楼等都有可能位于同一个建筑区划,建筑区划内楼建筑物外的道路、绿地、公用设施、其他公共场所和物业服务用房归全体业主共有。但普通住宅、公寓、别墅、商业用楼、回迁楼等不同物业形态的业主,其对建筑物的管理要求是很不相同的,即使同属于商品房,由于业主群体的差异,不同楼的业主对建筑物的管理要求也会有不同,出于拆迁或前期房屋预售促销等的原因,开发建设单位对不同楼业主的承诺也可能有很大的不同。有个小区的开发商在拆迁时对回迁楼业主承诺免20年物业费,如果更换了前期物业公司,承诺就可能无法兑现了,就这一点,导致这个小区的商品房业主与回迁楼业主严重对立,在更换前期物业公司问题上无法达成一致意见。在一般小区里,针对有电梯的建筑物和没有电梯的建筑物,其管理上也明确约定采用不同的管理方法。塔楼的管理要求与板楼的管理要求更是有本质的不同,建筑物的基础和构造、用料差异极大,而且一般板楼可能连高压水泵都不需要,自来水公司的水压可以直接上楼。有的小区的开发商,在业主更换了前期物业公司之后,因为利益关系,不愿意将自己专有部分的建筑物管理权移交给新的物业服务机构,事实上形成了多个物业管理区域。笔者曾经见过一个小区,总共6幢楼,分别由三个物业公司管理。所以,在建筑区划里,不同建筑物的业主,其对建筑物的管理要求,在现实生活中已经客观存在了差异性,混在一起管理,会导致权利义务不对等的问题,只有实行楼宇业主自治,按楼宇设立账目,才能更好地满足不同楼宇业主对建筑物的不同管理要求。
  
  第三,让我们再来看看楼宇业主自治的可行性和必要性是什么。
  
  普通住宅、公寓、别墅、商业用楼、回迁楼等,无论是是哪一种建筑物,实行楼宇业主自治均是适用的。
  
  先说别墅,一幢楼一般由一个业主拥有,或者几个业主分别拥有,即使联排别墅其业主人数一般也在30人以下,由于人数少,对于楼宇的管理决定,开一次会或者互相打一通电话就能解决,业主之间进行充分沟通的障碍小,实行楼宇自治的成本最低,操作上不存在任何障碍。这些业主的管理难度在于整个别墅区域的业主自治,这就可以参照后面公寓或普通住宅的单幢楼业主自治的组织形式来进行。
  
  商业用楼,如果其由一个业主,或者几个业主分别拥有,由于人数少,其楼宇业主自治也如同别墅楼一样,简单方便。如果商业用楼被分割成多个独立部分出售给了众多小业主,如某些写字楼和商铺楼,那么其楼宇业主自治就不那么简单了,需要参照后面公寓或普通住宅的单幢楼业主自治的组织形式来进行。
  
  普通住宅、公寓、回迁楼等的建筑物,由于楼宇业主自治涉及众多业主,所以实行起来就会有一定的难度,但比起整个建筑区划来讲,难度仍然要小许多。这是实行楼宇业主自治要解决的关键部分。下面从楼宇业主共有部分范围、楼宇业主大会组织难度、楼宇业主委员会的监督、楼宇建筑物维修养护费用筹集使用等实际问题上进行分析探讨。
  
  典型的楼宇业主专属的共有部分范围如下(某幢楼业主共有部分可能不具备其中某些设施设备,但不影响问题的论述):
  
  房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等,公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋产权人分界点至户表盘(计费电表除外)之间的供电线路。电梯系统、消防系统、保安系统楼宇专用部分、中央监控系统楼宇专用部分、供水系统楼宇专用部分、暖气线路楼宇专用部分、煤气线路楼宇专用部分、中央空调系统楼宇专用部分、天线接收系统楼宇专用部分。楼宇业主专用的物业服务用房、共有房屋、其他公共场所、公用设施、人防工程用房等。
  
  典型的楼宇外建筑区划内的业主共有部分为:道路、绿地、会所,全体业主共有的物业服务用房、共有房屋、其他公共场所、幼儿园、锅炉房等公用设施、供水系统、保安系统、中央监控系统、中央空调系统、天线接收系统、各种管道等。
  
  相比之下,楼宇业主专属的共有部分比较细而多,管理好坏直接影响到业主每天的生活,所以,这一部分也比较能够让业主具有利益共同体的感觉。但是,现有物业管理区域业主大会由于涉及面太广,对于楼宇内部的管理就不会太到位,甚至物业服务机构占空子做表面文章,把绿化和保安搞得好好的,对楼宇的关键设施设备则偷偷降低维修养护标准,因此,设立楼宇业主大会对于维护楼宇业主共同体的利益是至关重要的。
  
  塔楼的业主人数一般在100至200人,板楼的业主人数一般在30至100人,由于人数相对整个建筑区划来说少很多,组织成本就比较低。但是,由于业主人数远远多于30人,因此,业主之间进行充分沟通就不太容易,需要设立专门的楼宇管理机构——楼宇业主大会来进行管理,楼宇业主大会选举产生楼宇业主委员会在授权范围内进行日常的管理决策。由于楼宇业主大会的成员数一般在200人以下,所以,楼宇业主大会作出决定就相对容易,再加上本楼宇业主的利益共同体比较明显,业主之间的分歧就会比较小。楼宇业主内部达成共识的另外一个有利因素是,由于同楼的业主碰面的机会比较大,所以即使有意见分歧,导致敌对的概率也小很多,大家相互谦让的时候可能更多一些。所以,设立楼宇业主大会能够降低组织和管理难度,避免现有建筑区划业主大会召开会议难,取得共识难的难题。
  
  由于住在同一幢楼里,楼宇业主对楼宇业主委员会的监督相对来说也容易多了,平时经常能够碰面,有问题可以及时沟通。即使楼宇业主委员会有做得不合适的地方,业主也容易发现。在业主人数超过100人时,为了进一步对楼宇业主委员会进行监督制衡,不妨可以考虑再设立楼长和楼宇业主监事会,并且将楼宇业主委员会成员分成三组,每年轮流对其中一组进行改选。楼宇业主委员会只负责日常的管理决策,不负责决策的执行;楼长由业主委员会任命,负责执行楼宇业主大会和业主委员会的决定,但在楼宇业主委员会里没有表决权;楼宇业主监事会负责监督楼宇业主委员会、楼长和物业服务机构在履行职责过程中是否违反楼宇管理规约和楼宇业主大会议事规则。为了增强楼宇业主委员会成员、楼长、楼宇业主监事会成员的责任心,楼宇业主大会应给予其一定的工作补助。一个楼宇里,选举或任命产生3至5人的楼宇业主委员会成员、1至3人的楼宇业主监事会成员、1个楼长是不成问题的,楼长和楼宇业主监事会成员可以由本楼长期居住的非业主担任,这也可以解决楼宇业主委员会成员精力不足的难题。
  
  楼宇建筑物维修养护费用的筹集和使用须分成两部分,第一部分为本楼建筑物共有部分的维修养护费用,第二部分为楼外共有部分的维修养护费用。第一部分的筹集标准由本楼业主大会决定,第二部分的筹集标准由建筑区划业主大会决定,但这两部分费用均由楼宇业主大会负责筹集。物业服务机构做建筑物维修养护报告时就需要把楼内楼外的管理和费用使用账目分别报告、分别核算。社区业主委员会只需要审查楼外共有部分的管理和账目,楼宇业主委员会则重点审查楼宇内共有部分的管理和账目,同时监督社区业主委员会对楼外共有部分的管理和账目的审查。由于现有住宅专项维修资金的管理使用也是以幢为单位设账,由维修部位的共有人按建筑面积比例分摊,所以,楼宇建筑物维修养护费用的筹集和使用分成两部分是合理的。因此,设立楼宇业主大会并不会导致建筑物维修养护费用的筹集和使用困难,相反,更便于业主监督建筑物维修养护及其费用的合理使用。
  
  综上所述,实行楼宇业主自治,人数多的楼宇设立楼宇业主大会,选举楼宇业主委员会,无论从法律基础上,还是从现实基础上,或者是从可行性和必要性上来讲,都是没问题的。那么楼宇业主自治建立以后,建筑区划业主自治即社区业主自治又如何建立和运作呢?
  
  由于建筑区划一般比较大,涉及业主人数众多,因此,社区业主自治一般就需要建立决策权、执行权和监督权既相互制约又相互协调的社区业主自治权力运行机制,否则业主自治就会走偏,社区业主委员会将可能变味,走到业主的对立面去。社区业主自治的最高权力机构为社区业主大会,下设社区业主委员会作为常务决策机构,社区业主大会秘书处作为专门执行机构,社区业主监事会作为监督机构,社区业主大会秘书处实行社区执行官负责制。社区业主大会由社区全体业主组成;由于各楼具有了楼宇自治权,所以,社区业主委员会的成员可以由各楼业主大会或业主委员会选派,并经社区业主大会投信任票通过;各楼选派的社区业主委员会成员的席位数根据各楼业主人数和建筑面积、业主委员会的总人数限制等决定,基本原则是保证每个独立的楼宇有一个社区业主委员会成员席位,但每个楼宇不超过三个社区业主委员会成员席位,以防止社区业主委员会成员规模过大;根据组织学和社会学原理,社区业主委员会成员席位数以不超过30个为好,最佳席位数为13至17个,以便召开社区业主委员会会议时,各成员之间既可以充分沟通,又避免个人擅权;社区业主委员会成员分成三组,每年轮流对其中一组进行改选。社区执行官由社区业主委员会选聘或经社区业主委员会提名后由社区业主大会或其代表会议批准,对社区业主大会和业主委员会负责,执行社区业主大会和业主委员会的决定,指导和协助各楼业主委员会和楼长的管理工作。社区业主监事会由社区业主大会选举产生,人数3至5人,负责监督社区业主委员会、社区执行官和物业服务机构在履行职责过程中是否违反社区管理规约和社区业主大会议事规则。为了增强社区业主委员会成员、社区执行官、社区业主监事会成员的责任心,社区业主大会应给予其一定的工作补助,对于专职的社区执行官,还应按照市场原则给予相应的工资福利待遇。社区执行官和社区业主监事会成员可以由本社区长期居住的非业主担任,这也可以解决社区业主委员会成员精力不足的难题。其中,社区业主监事会成员可以来自居民委员会成员中的本社区居民或居住在社区内的律师、人大代表、法官、检察官等懂法律法规的人士,以增强监督力度,同时化解社区居委会与社区业委会的管理冲突矛盾。人数较多的社区,可以由各楼业主推选的社区业主大会代表会议来行使业主大会的部分决策权。
  
  楼宇业主自治的建立,对于促进社区业主自治是十分重要的,前者是后者的基础。由于楼宇实行了业主自治,一方面降低了社区业主自治的难度,另一方面可以为社区业主自治提供人员上的保障,更为重要的是,为建立决策权、执行权和监督权既相互制约又相互协调的社区业主自治权力运行机制提供了坚实的基础。这是落实十七大精神的重要举措。
  
  

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flyingegg 发表于 2019-11-28 19:58:58 | 显示全部楼层
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