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纽约2012房产业或小幅升温 华人买家瞄准高档房产

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ljmtidilgw 发表于 2012-1-28 14:31:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
2012年对于纽约地区的房地产市场而言,将是平稳的一年,多位房地产业界人士认为,2012总统大选年期间各类政策都不会有明显改变,从去年起缓慢复苏的经济势头仍将延续,使得房地产市场也不会有太大波动,可能略有小升;租房价格的提升和经济稳定将促使更多人迈入购房者行列。较之于其它地区,曼哈顿仍是“保值地产”,尤其是国外投资者最热中的购屋首选。而中国、巴西和俄罗斯买家将成为三股最主要的境外投资者。

高端买家 三国投资者成主力

美国《世界日报》报道,有100年历史的普天寿道格拉斯地产公司是全美顶尖的房地产公司,该公司执行副总裁John T. Lawrence和Jeffrey Rothstein,以及深谙华裔市场的资深副总裁张冠纯(Grace Chang)和张慧雯(Polly Chang)预测,2012年房地业投资中,尤其在高端公寓、楼宇和商业楼销售中,来自美国以外的投资者仍是一股不可忽视的力量。

2011年就有多条相关新闻,8800万元的超豪华公寓、近亿元的商业楼宇买主都是国外投资者。在2012年,与人民币一样势头强劲的巴西货币,是巴西人来美国投资房地产的主要原因,加上手持大把人民币的中国买家、一富惊人的俄罗斯商人,成为三股最主要的境外投资者。专攻居民住房销售的Heddings Property Group的Doug Heddings表示,中国和俄罗斯的买家在2011年“暴涨”,中国家庭尤其喜欢那些装有最新科技,并且学区良好地区的房子,哪怕他们的孩子还没有到入学年龄。

共有公寓 手续趋严

在公寓市场,共有公寓(condominium)一直因为其购买申批手续简单而比合作公寓 (co-op)更受购房者、尤其是国外购房者的欢迎,但是近年来,共有公寓购买过程中的手续日趋严格,索要文件非常详细,包括税表、收入来源证明等多种资料,体现出卖方更为谨慎的态度。Lawrence和Rothstein认为,在2012年这个趋势将持续,如果不是因为这些严格的文件或申批要求,购房者会增加很多。

租房市场方面,公寓租金在2011年上涨7%至9%,尤其是曼哈顿地区的空房率低于1%,导致租房市场日益紧俏,曼哈顿的公寓一般上市两周左右就会有人租下来。房租也是一路上涨不见停,在曼哈顿一室一厅的月租基本都在2000元以上,3000、4000多元也很平常。张冠纯表示,很多客户就认为与其租房不如买房。而且,房地产市场比股票市场更为平稳,尤其是曼哈顿房产,不会出现大跌价的情况,许多人买房自己住,或者出租收租金,是稳妥的理财方式。

华裔小区 楼宇最俏

但买房市场与银行政策息息相关,纽约房地产协会会长谢春华认为,除非银行贷款政策有很大变动,2012年的买房市场情况可能与今年差不多。他表示,银行近几年贷款政策都很紧,看购房者的收入水平,如果年收入有50万元,首期低一些,也能买房成交;如果收入低,不仅首期要多付,还有可能买不成,现在首期多半都要在40%甚至50%以上。法拉盛或其它华裔聚集区的两家庭楼宇最好卖,可以自住又可以出租,很受华裔购房者欢迎。

Lawrence和Rothstein认为,除法拉盛外,纽约市较热的房地产投资地区还包括曼哈顿的哈林区和华盛顿高地、布朗士的Riverdale、皇后区的长岛市和布碌仑的威廉斯堡,这些地区都是在几年前受经济低迷冲击,而最近两年内复苏过程中发展起来的,房价都有明显上升,并仍有上升空间。另外,纽约市几项大的开发工程,比如罗斯福岛上的康奈尔科技校园、曼哈顿8大道上的Google公司、34街西端的Hudson Yard开发等,都将很快带动周围地区的地产开发和房屋市场。

融资能力 开发关键

房地开发者的融资能力成为地产项目开发的关键,曾获2005年皇后区最佳住宅建筑奖的成功建筑公司卢良书表示,很多华人投资者集资买地上建楼房再卖,但利润比以前低,一幢楼建成再卖出至少要两年,每年大约有两成的利润。以前手头有100万元,可以到银行贷款200万元做投资,但现在只能根据这100万元来做事。

科技手段仍将在房地产销售市场发挥重要作用。房地产中介公司都在利用智能手机开发本公司的app,以便让买家在手机上就可以找到相关信息。另外,中介网站成为重要经销手段,比如buyfolio.com、streeteasy.com,列出所有房源价格,使出租和买卖伸张变得更为透明。张慧雯表示,她除了通过手机短信、计算机实时聊天与客户保持及时互动以外,有时外地客户还会要求她到所售公寓或楼宇实地拍摄照片或录像带,因为他们不相信在网站上公布的资料照片。

2011年纽约房地产数宗高价交易包括:
一、2011年2月,俄国作曲家、媒体大亨Igor Krutoy和他太太Olga花4000多万元买下了广场酒店(Plaza Hotel)楼上的一间公寓,是金融危机以来纽约第二价位的公寓交易。这间公寓由两间公寓打通而成,总面积为6000多呎,可以看到中央公园美景。

二、 2011年5月,琼森公司(Johnson & Johnson)继承人Libet Johnson豪掷4700万元买下曼哈顿东69街16号的五层楼房(townhouse),创下了自金融危机以来最高价住宅楼宇交易纪录。这幢面积为1万2100呎的楼房,建于1881年,内部有巨大会客厅以及一个小花园。

三、2011年7月,马来西亚华裔刘德祖 (Taek Jho Low),以3100万元天价在时代华纳中心 (Time Warner
Center)购买一间顶楼(penthouse)公寓,创下该大楼纪录。该公寓每平方呎价格逾6400元,是时代华纳中心共有公寓至今的最高价格。他2010年曾以3300万元买下中央公园西侧一间曾属房地产大亨川普 (Donald Trump)的公寓。

四、2011年12月,西中央公园15号再次卖出天价公寓,俄国巨富Dmitriy Rybolovlev为其22岁的女儿Ekaterina Rybolovleva花8800万元买了一间公寓,该公寓原属前花旗集团执行长Sanford Weill所有。该公寓是有四间卧室的顶楼公寓,内设两个壁炉和一个图书馆。

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 楼主| ljmtidilgw 发表于 2012-1-28 14:31:58 | 显示全部楼层
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